Usucapião

Modalidades da Usucapião;

 

• Usucapião Ordinária - Posse com âmbito de dono mais posse continua e justo título (contrato de venda e compra), o possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.

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• Usucapião Extraordinária - Neste caso, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé. Desde que, tenha a posse do imóvel por de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir, o prazo será reduzido para 10 anos, no caso do possuidor utilizar do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.

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• Usucapião Especial Urbano - O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e continua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.

 

• Usucapião Especial Rural - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. art.1.239 do Código Civil Brasileiro.

 

• Usucapião Especial Coletiva - Extensa área de terra onde há várias pessoas, e as mesmas vivem em condomínio, ou seja, não há demarcação para cada um, as pessoas devem estar de boa-fé e estarem na posse da terra no mínimo de 5 anos.

 

• Usucapião Familiar - Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

 

• Usucapião Extrajudicial - O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), no seu artigo 1071, vem trazendo uma novidade - usucapião extrajudicial para bens imóveis, ou seja, a partir de março de 2016, o imóvel que estiver irregular poderá ser regularizado através da usucapião, por intermédio de advogado.

 

 

Competência da Usucapião Extrajudicial

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 A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição.

 

Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

 Podem requer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas.

Observação importante: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

 

 Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

 

 A lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Contudo, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

 

É necessária a presença de Advogado?

 Sim. O requerimento ao Oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

 

Assim, no requerimento o interessado deverá seguir alguns requisitos, vejamos:

I) Expor os fatos que fundamentam o pedido:

 

Quais os documentos que devem instruir o requerimento?

 

O requerimento da usucapião extrajudicial deverá ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

I) A ata notarial que conterá, necessariamente:

 A qualificação completa do requerente, constando estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial; o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

 

 Importante: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, todavia, a afirmação que ­fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

 É que, a conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo.

 Assim, poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específicas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Desta feita, será desejável que constem na ata:

 

A) Declarações de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

B) Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

C) Relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73

II) Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado;

III) Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de ­fiscalização profissional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;

IV) Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confinantes, mediante assinatura no memorial descritivo;

V) Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

VI) Nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;

VII) No caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;

VIII) No caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

 

Da Prenotação

 O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

 

Da Autuação e qualificação

 Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para qualificação.

 

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o oficial:

A) Registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou

B) Abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente;

C) No caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identificada.

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